岳樓建字〔2024〕17號(hào)（A類）

對岳陽樓區(qū)六屆人大三次會(huì)議第8號(hào)建議的答  復(fù)

潘鯤鵬代表：

您提出的《關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理的建議》議案已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下。

一是明確職責(zé)方面。2021年2月，根據(jù)《中共岳陽市委深化機(jī)構(gòu)改革領(lǐng)導(dǎo)小組＜關(guān)于強(qiáng)化基層治理和事權(quán)屬地管理的方案＞》（岳機(jī)改發(fā)〔2021〕1號(hào)）文件精神，將住建領(lǐng)域的物業(yè)管理等事權(quán)下放至屬地管理。自我局承接職能以來，我局積極探索物業(yè)小區(qū)長效協(xié)同治理機(jī)制，研究制定了《岳陽樓區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案》和《岳陽樓區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度》，明確了組織機(jī)構(gòu)、責(zé)任分工、工作措施、聯(lián)席會(huì)議組成、聯(lián)席會(huì)議及其辦公室主要職責(zé)、聯(lián)席會(huì)議的議事規(guī)則、聯(lián)席會(huì)議研究的主要內(nèi)容及聯(lián)合考核評價(jià)機(jī)制等。已建立區(qū)、街道(鄉(xiāng))、社區(qū)（村）三級物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)。區(qū)級層面成立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)全區(qū)的物業(yè)管理工作；街道(鄉(xiāng))成立物業(yè)管理專門機(jī)構(gòu)，明確專人；社區(qū)（村）建立“黨建+網(wǎng)格+物業(yè)”的管理模式。已建立區(qū)、街道（鄉(xiāng)）兩級物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。定期召開聯(lián)席會(huì)議，研究、解決物業(yè)管理中的重大問題。已建立物業(yè)領(lǐng)域“群英斷是非”工作機(jī)制，與相關(guān)行政主管部門、樓區(qū)法院、鄉(xiāng)街形成了聯(lián)動(dòng)機(jī)制，建立了物業(yè)領(lǐng)域群英專家?guī)欤�目前相關(guān)工作正在穩(wěn)步推進(jìn)，后續(xù)我局將結(jié)合您的工作建議，進(jìn)一步加大物業(yè)管理方面工作力度，通過推進(jìn)市級層面立法，完善工作措施等方式，推動(dòng)物業(yè)領(lǐng)域更高質(zhì)量發(fā)展。

二是理順收費(fèi)機(jī)制方面。為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，根據(jù)《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖南省定價(jià)目錄》(湘發(fā)改價(jià)調(diào)規(guī)〔2021〕131號(hào))及《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(湘發(fā)改價(jià)費(fèi)規(guī)〔2022〕271號(hào))等規(guī)定和要求，結(jié)合我市城區(qū)實(shí)際，市發(fā)改委、市住建局、市市場監(jiān)管局三部門于2022年聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知》（岳發(fā)改價(jià)服〔2022〕513號(hào)），進(jìn)一步規(guī)范了我市城區(qū)普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。其中：1.業(yè)主大會(huì)成立前，普通商品住宅實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位在商品房預(yù)售前根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，選擇服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級，在政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度內(nèi)擬定， 并在前期物業(yè)管理合同中約定，前期物業(yè)管理合同作為商品房買賣合同的附件。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的最終標(biāo)準(zhǔn)以物業(yè)服務(wù)人按照法律法規(guī)和價(jià)格管理政策的規(guī)定向發(fā)展和改革部門申報(bào)備案審查通過的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。普通商品住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)成本變化或政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)需要調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織、指導(dǎo)與監(jiān)督下，公開真實(shí)、完整、有效的相關(guān)信息，向業(yè)主征詢意見，按照《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的規(guī)定，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)實(shí)施調(diào)整并簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，督促物業(yè)服務(wù)人按照《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第二十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及答復(fù)。

2.實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在成立業(yè)主大會(huì)后，由業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，通過法定程序，選擇服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量等級，費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)及符合要求的物業(yè)服務(wù)人，按照《中華人民共和國民法典》《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的程序進(jìn)行確定，并通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同約定，物業(yè)服務(wù)企所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)全過程參與指導(dǎo)協(xié)商。

三是業(yè)委會(huì)成立方面。我局按照共建共治共享的工作思路，在政策范圍內(nèi)鼓勵(lì)廣大居民小區(qū)成立業(yè)委會(huì)。自2021年5月承接物業(yè)管理工作以來，指導(dǎo)街道、社區(qū)組織60個(gè)小區(qū)召開了業(yè)主大會(huì)并由廣大業(yè)主依法依規(guī)選出了業(yè)主委員會(huì)成員，并指導(dǎo)業(yè)委會(huì)履行工作職責(zé)，倒逼物業(yè)企業(yè)按照簽訂的物業(yè)服務(wù)合同為小區(qū)做好物業(yè)服務(wù)工作。后續(xù)，將進(jìn)一步加大相關(guān)工作力度，探索更加便捷、高效的業(yè)委會(huì)成立流程，促進(jìn)共建共治工作局面。

感謝您對住建工作的關(guān)心和支持。

2024年5月17日

承辦負(fù)責(zé)人：顧軍

承辦人及聯(lián)系電話：王樂槐      電話：13975008123